Secondo il Telegraph, le spie russe trasformano le proprietà europee in “cavalli di Troia“, tramutando gli appartamenti in asset per l’intelligence del Cremlino. Paranoia da Guerra Fredda, ennesimo spauracchio da guerra ibrida, o segnale che lo spionaggio – specie nell’eterna competizione tra Londra e Mosca – muove ancora tutte le pedine possibili sullo scacchiere?

Per il quotidiano britannico le spie russe sono ovunque, anche nel real estate. I servizi segreti russi del GRU, l’FSB e l’SVR, starebbero acquistando immobili residenziali e commerciali situanti nelle immediate vicinanze di basi militari, porti e infrastrutture strategiche di Paesi europei che fanno parte della Nato. Il giornale cita fonti anonime dell’intelligence occidentale, sostenendo la tesi secondo cui le proprietà acquisite da profili collegabili ai servizi segreti russi potrebbero essere trasformate in una rete di “cavalli di Troia” utili ad attività di sorveglianza, spionaggio, sabotaggio, e fungere da pied-à-terre per la preparazione di possibili e future operazioni.

Secondo le valutazioni dell’intelligence, che possiamo ipotizzare comprendano l’analisi del controspionaggio britannico, MI5, gli immobili coinvolti in questa operazione basata sul mattone includerebbero appartamenti di lusso e cottage ma anche magazzini ed edifici abbandonati, terreni coltivati o privi di un utilizzo specifico e persino “intere isole“.

Immobili e guerra ibrida

Le informazioni raccolte dall’intelligence indicano che le proprietà attenzionate dai compratori russi sarebbero distribuite in almeno una decina di Paesi europei. Alcuni funzionari ritengono che parte di questi asset immobiliari potrebbe essere già stata utilizzata come “basi logistiche clandestine” per lanciare droni spia, nascondere esplosivi, armi o come nascondigli per agenti sotto copertura. In parole povere, case ad uso dei servizi segreti esteri che possono accogliere agenti dormienti pronti a entrare in azione al momento richiesto.

Immobili come il castello di Seacox Heath, al confine tra Kent e Sussex, considerato in passato come una “base per reclutare e accogliere spie russe che avrebbero operato sul suolo del Regno Unito“, uno dei fronti spionistici più intensi della Guerra Fredda. Nel 2024 l’espulsione di un addetto militare russo, il colonnello Maxim Elovik, ritenuto un agente dell’intelligence militare russa “non registrato“, portò alla connessa revoca dello status diplomatico di Seacox Heath, ritenuto per decenni il “Cremlino del Kent“.

Per l’intelligence occidentale, che si confronta con le azioni di guerra ibrida che interessano l’Europa, questo fenomeno si inserirebbe nella “più ampia strategia di pressione” che Mosca starebbe esercitando contro l’Occidente dopo l’invasione dell’Ucraina. Secondo le fonti citate dal Telegraph, il numero di sabotaggi collegati alla Russia in Europa sarebbe infatti aumentato negli ultimi anni, con incendi dolosi, pacchi bomba e piani per compiere assassinii mirati, come l’eliminazione di profili invisi al Cremlino o alla Lubjanka, come Sergei Skripal, la spia doppiogiochista raggiunta dall’agente nervino Novichok portato dalla temibile Unità 29155 del GRU a Salisbury. Non si può escludere che gli agenti russi avessero già a disposizione degli asset immobiliari nell’area di Portsmouth, una delle più antiche basi navali della Royal Navy.

Alcuni funzionari dell’intelligence – di cui non viene mai specificata la nazionalità – ritengono che questi recenti episodi di sabotaggio, che hanno già interessato Germania, Francia, Regno Unito, Polonia, Paesi Baltici, Finlandia e Norvegia, possano rappresentare dei “test preliminari per operazioni più ampie“.

Le manovre nella “zona grigia”

L’obiettivo di queste operazioni ibride che conducono “attacchi mirati contro reti energetiche, trasporti o sistemi di comunicazione” sarebbe come sempre quello di aumentare la capacità di manovra nella cosiddetta “zona grigia” che sta interessando un conflitto silenzioso che, secondo gli analisti, continua a impegnare diverse potenze europee, e consente di rimanere “al di sotto della soglia della guerra aperta per evitare l’attivazione dell’articolo 5 della NATO“. Ma questa narrazione viene osteggiata dal Cremlino, dove i vertici continuano a dichiarare di non essere impegnati in una guerra ibrida contro l’Alleanza Atlantica.

Uno dei casi più citati riguarda l’acquisizione di asset che possono fungere da “base” per l’intelligence russa come quello della società Airiston Helmi, che aveva acquistato 17 proprietà in Finlandia vicino a rotte marittime strategiche. Durante le perquisizioni del 2018, gli investigatori finlandesi scoprirono infrastrutture sospette tra cui banchine, sistemi di monitoraggio, un eliporto e apparecchiature di comunicazione avanzate. Dopo quell’episodio, Helsinki ha vietato ai cittadini russi e bielorussi di acquistare immobili nel paese, misura poi adottata anche dagli Stati baltici. Secondo il Telegraph, altri acquisti immobiliari sospetti sarebbero stati registrati nei pressi di basi militari in Norvegia e Svezia, dove le proprietà potrebbero essere utilizzate per attività di monitoraggio o come piattaforme di lancio per droni.

Questa preoccupazione – sia frutto di report classificati o paranoie spionistiche – si inserisce in un quadro più ampio di competizione tra Mosca e le capitali occidentali. Negli scorsi mesi il nuovo vertice dell’MI6, Blaise Metreweli, ha apertamente dichiarato che il Regno Unito si trova ormai “in uno spazio tra pace e guerra”, sottolineando come la Russia stia testando la resilienza occidentale proprio attraverso operazioni sotto la soglia del conflitto diretto, e che potenze occidentali come il Regno Unito sono pronte a rispondere a tono. Si tratti di congelare asset immobiliari, o fronteggiare la minaccia “attingendo” all’esperienza maturata inviando “agenti in audaci missioni di sabotaggio nell’Europa occupata”. 

L’espressione faceva riferimento al famoso Special Operations Executive, più noto come SOE, un’organizzazione britannica che nel corso del secondo conflitto mondiale ha condotto una guerra parallela, segreta e clandestina — la Ungentlemanly Warfare, o “guerra sporca”, come la chiamava il primo ministro Winston Churchill. Tra spie, castelli nel Kent, cottage di lusso e intere isole usate come basi di spionaggio e sabotaggi, sembra davvero di avere a che fare con un romanzo di Ian Fleming, invece, se si vuole dare credito alle fonti del Telegraph, è tutto vero.

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La vittoria di Zohran Mamdani a New York ha creato un terremoto politico negli Stati Uniti ma è anche un interessante esempio di laboratorio per capire la governance politica delle megalopoli globali in un’epoca di grandi cambiamenti dell’economia internazionale. A segnalare questo fatto il tema economico sottostante al successo di Mamdani, che ha avuto nella critica alla crisi immobiliare e al caro-affitti un boost fondamentale per battere Andrew Cuomo prima alle primarie del Partito Democratico, poi all’inedito spareggio che vedeva l’ex governatore correre da indipendente.

Si mette in scena una potenziale svolta: si può governare da sinistra e in nome della lotta alle disuguaglianze una grande metropoli del pianeta? Anzi, forse “la metropoli” per definizione? Domanda ardita. Ma che interroga, innanzitutto, le classi dirigenti urbane dei maggiori centri produttivi del pianeta, in larga parte peraltro afferenti al mondo progressista.

Le grandi città e il carovita

Le grandi città sono diventati i “caselli” delle autostrade della globalizzazione, interconnesse da flussi dati e reti virtuali, dinamiche e articolate passanti per l’economia della conoscenza, la finanza e la terziarizzazione dei principali settori produttivi. Questo ha prodotto un doppio movimento. Da un lato, le metropoli sono diventate gli hub dell’innovazione, della conoscenza, del networking professionale.

Dall’altro, questo ha alimentato una sovraesposizione delle città stesse in termini di domande per case, affitti e servizi, che spesso ha lasciato ai margini i più fragili e i nuovi deboli di questo sistema, soprattutto il nuovo “sottoproletariato” urbano dei white collar non professionalizzati. Da qui il grande tema dell’inclusività abitativa, che a New York è risultato probabilmente decisivo. Del resto, tra le grandi metropoli globali New York emerge per problematiche.

Come ha riportato uno studio di Deutsche Bank commentato da Euronews, New York è prima al mondo per pressione degli affitti. Guardando al prezzo medio per un appartamento con una stanza da letto, New York primeggiava nel mondo nei dati 2025 con un costo medio di 3.792 euro (4.369 dollari) mensili a fronte di stipendi medi elevatissimi per il resto del mondo, pari a 4.693 euro (5.407 dollari) di cui solo il 20% restava ai cittadini e lavoratori per….vivere!

L’Europa del caro-affitti

Una proporzione superiore a quella di Londra, dove i rapporti sono rispettivamente di 2.732 e 3.637 euro al mese, con un impatto dell’affitto sullo stipendio del 75%, ma che può esser letto in prospettiva anche per molte altre metropoli europee. A Madrid e Milano, ad esempio, con stipendi medi sui 2mila euro e affitti poco sotto i 1.500 euro al mese in media per questa classe di case, resta circa un terzo dello stipendio, certamente non newyorkese. Se la passano meglio Ginevra e Zurigo, dove gli stipendi sono tre volte e mezzo l’affitto, Lussemburgo (rapporto di 3 a 1) e Copenaghen (quasi 2,5 a 1).

“A livello mondiale, i redditi disponibili più elevati dopo aver pagato l’affitto si registrano in due città svizzere: Ginevra (5.174 €) e Zurigo (4.638 €)”, nota Euro News, aggiungendo che “anche in Europa si registra il livello più basso, con Lisbona a -202 euro, il che significa che lo stipendio medio non è sufficiente a coprire l’affitto. A Istanbul, un single deve trovare altri 13 euro per pagare l’affitto”. Il tema dell’abitare ha salienza globale. Mamdani si spiega con questi numeri, che potrebbero aver rilevanza anche altrove. Un riferimento diretto all’Italia va a Milano, che tra un anno dovrà rinnovare sindaco e consiglio comunale all’ombra di una gestione del progetto cittadino tutto da capire se al servizio della grande massa della sua popolazione. E per il cui giudizio l’esempio newyorkese peserà.

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Ora è ufficiale: 18 mesi dopo la sospensione del suo titolo, la borsa di Hong Kong ha ufficialmente cancellato dal suo listino Evergrande, il colosso delle costruzioni cinese la cui crisi nel 2021 diede inizio a un lungo terremoto nell’economia della Repubblica Popolare, mostrò la criticità della sua bolla immobiliare e avviò una delle più ampie operazioni di ingegneria finanziaria della storia recente.

Evergrande è espulsa dalla borsa del Porto Profumato e questo significa che è davvero arrivata la fine per un gruppo che nei fatti aveva finito la sua corsa già nel gennaio 2024, quando le contrattazioni sul suo titolo erano state sospese, mentre Evergrande collassava sotto il fardello di un debito da 300 miliardi di dollari accumulato per gestire una serie di progetti immobiliari riguardanti quasi 46 milioni di metri quadri di terreno in tutta la Cina.

Evergrande, dall’ascesa al crollo

L’azienda fondata dal magnate Hui Ka Yan a Guangzhou, nella Cina meridionale, nel 1996, è stata protagonista degli anni ruggenti della crescita del Dragone. Come uno dei maggiori gruppi privati cinesi, è diventato un conglomerato di grande peso: da Wuhan a Chongqing, da Xi’an a Tianjin, era l’egemone dell’immobiliare nei centri ad alta crescita dell’economia industriale e della conoscenza.

Divenuta nel 2018 la società immobiliare più capitalizzata al mondo, nota in Occidente principalmente per aver associato il suo nome a quello della squadra di calcio di Guangzhou, guidata dall’ex allenatore della nazionale italiana Marcello Lippi alla conquista della Champions League asiatica nel 2013, Evergrande è andata in crisi sotto il peso del suo debito a settembre 2021. La causa? Una stretta del governo cinese sull’urbanizzazione selvaggia e sulla corsa delle autorità locali a usare il real estate e le costruzioni come leva per raggiungere i target di crescita del Pil attesi.

Nel 2020, infatti, il governo di Xi Jinping fece propria la linea guida del Segretario del Partito Comunista Cinese che, nel quadro della ridefinizione della politica economica nazionale per il post-Covid sottolineò che “la proprietà è fatta per essere abitata, non per essere oggetto di speculazione”, ribaltando un trend trentennale.

La stretta della Cina sulla speculazione immobiliare

Il governo di Pechino obbligò tra il 2020 e il 2021 i gruppi immobiliari a conformarsi alle cosiddette “tre linee rosse” volte a frenare la speculazione immobiliare.

Gli operatori del real estate dovevano contenere al 70% il rapporto tra i debiti contratti e asset detenuti, un indebitamento netto non superiore al capitale di rischio dei soci e una liquidità sufficiente a coprire l’intera somma tra debiti finanziari e debiti verso i fornitori.

Questa stretta, che contrasse di un terzo l’immobiliare cinese nel 2021, fu orientata alla ricerca di una spinta maggiormente qualitativa e meno quantitativa sulla crescita, ma causò lo schianto di Evergrande. Nel settembre 2021 il crollo del titolo in borsa, presto tagliato da 45 a 1 miliardo di dollari di valore, aprì la strada a una crisi di liquidità della borsa cinese e al declino del colosso privato più noto di Cina.

Il resto è la storia di un declino: nel 2022 Evergrande dichiarò debiti pari a 340 miliardi di dollari, quasi cinque volte il fatturato, e il 17 agosto 2023 Evergrande ha presentato istanza di fallimento negli Usa dopo che diversi processi di ristrutturazione del debito promosse a Hong Kong erano risultate inefficaci. Il fatto che il 90% degli asset fosse stanziato in Cina rendeva difficile un pignoramento volto a ripagare le passività accumulate negli anni, e inoltre il governo di Pechino intendeva regolare i conti col settore immobiliare. Evergrande fu accusata di aver manipolato i dati finanziari e i ricavi, la Cina procedette alla “demolizione controllata” del gruppo per evitare uno schianto del settore immobiliare.

La “demolizione” di Evergrande

Progetti in corso sono stati dati ad altri costruttori e l’idea di un default immediato lasciata cadere, ma ciononostante l’escamotage della sospensione temporanea poi divenuta definitiva oggi, 18 mesi dopo, da Hong Kong, equivaleva a una condanna all’oblio per l’ex colosso. La Cina ha subito danni dal caso Evergrande: il Financial Times ricorda che “su 150 miliardi di dollari di obbligazioni immobiliari in default emesse al di fuori della Cina continentale, è stato recuperato meno dell’1%” in un contesto in cui “il settore immobiliare continua a pesare sul sentiment nella Cina continentale, dove gran parte della ricchezza delle famiglie è detenuta nel mattone” e “i prezzi delle nuove case sono stati sotto pressione negli ultimi mesi”.

La stretta di Xi, 5 anni dopo, influenza ancora un Paese in cui la spinta a una crescita più sostenibile ha prodotto crisi e travagli inevitabili nel passaggio di Pechino allo status di economia pienamente moderna. La fine di Evergrande è stato un passaggio forse necessario ma indubbiamente doloroso. Capace di svelare una pagina critica della corsa allo sviluppo della Repubblica Popolare.

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Ha destato non poche polemiche in Italia il cosiddetto decreto Salva Casa, presentato e voluto fortemente dal ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, e appena convertito in legge. Il governo Meloni ha sostanzialmente messo nero su bianco nuove regole per l’abitabilità: per alcuni si tratta di una semplificazione edilizia e urbanistica, per altri un ibrido tra condono misto e mossa elettorale. Tralasciando ogni valutazione tecnica del provvedimento, tra le altre cose la legge prevede una riduzione dei requisiti necessari per concedere l’abitabilità di un immobile, rendendo di fatto abitabili e commercializzabili anche i piccoli monolocali. In particolare, le case potranno essere micro. La superficie minima per una persona è infatti scesa da 28 a 20 metri quadrati – per due da 38 a 28 – mentre le altezze minime interne sono ridotte da 2,70 a 2,40 metri, ed è garantita l’abitabilità anche per i sottotetti.

Quando parliamo di micro appartamenti è impossibile non pensare alle “case bara” o ad alcune soluzioni abitative diffuse in molte parti dell’Asia. Certo, i due contesti – l’Italia e certi Paesi del continente asiatico – sono completamente diversi tra loro, sia in termini demografici sia a livello di singole città e contesti sociali. Eppure, la necessità per le autorità di queste due realtà di ampliare i rispettivi spazi abitabili accomuna, sorprendentemente, mondi così lontani e così diversi.

Le case bara di Hong Kong

Passino pure il sottotetto abitabile di Milano e il micro appartamento di Roma, due spazi angusti, piccoli e ristretti, appena autorizzati in Italia e tutto sommato abitabili. Ma vi siete mai chiesti come si vive davvero in una manciata di metri quadrati? Per maggiori informazioni, basta dare un’occhiata alle Coffin Homes, le “case bara” – nel senso che sono spaziose quanto una cassa da morto – di Hong Kong.

Ospitare oltre sette milioni di cittadini in un’area di 1.106 chilometri quadrati è una sfida complicata per qualunque amministrazione. Dai micro appartamenti di lusso costruiti in vecchi tubi di scarico e iniziative di co-housing, questa megalopoli – per inciso, la più costosa al mondo in cui vivere secondo una ricerca del 2023 di Mercer – si è attrezzata proponendo soluzioni innovative. La pressione demografica è però talmente forte che gli abitanti meno abbienti sono costretti a vivere all’interno di minuscole case bara. Sono appartamenti di circa 40-50 metri quadri, suddivisi in spazi minuscoli, solitamente una trentina, dove i residenti vivono (o sopravvivono) in letti a castello in compensato, ognuno con la propria porta scorrevole.

La casa di queste persone assomiglia a un vagone letto di un treno, ma ancora più angusto e scomodo. Ogni cuccetta è larga una sessantina di centimetri e lunga neanche 2 metri. Al loro interno ci si può a malapena sdraiare e sedere. La cucina e i servizi igienici sono solitamente di dimensioni simili a quelle degli appartamenti e condivisi dagli abitanti di più cubicoli. Circa 200mila persone, a Hong Kong, abitano “case” del genere.

Goshiwon e loculi giapponesi

Molto meno brutali delle case bara hongkonghesi sono le Goshiwon sudcoreane. Sono particolarmente diffuse a Seoul – se ne contano circa 6mila – e nelle grandi città, misurano all’incirca 4 metri quadrati e offrono ai meno abbienti una soluzione per bypassare il mercato immobiliare locale ormai fuori controllo.

Enormi palazzoni che danno l’impressione di essere alveari sono suddivisi in piccoli appartamenti, ognuno dei quali formato da un letto, un water e talvolta un piano d’appoggio per lavorare o studiare, più un mini frigo per conservare il cibo.

Le finestre? Non sono sempre presenti. Il prezzo? Dai 130 ai 220 al mese, a seconda delle caratteristiche. Diverso è il discorso relativo ai banjiha, gli alloggi semi sotterranei raccontati dal film Parasite, e ai jjokbang (“stanze a pezzi”), ovvero abitazioni singole divise da più persone, entrambe soluzioni che navigano nell’illegalità.

In Giappone, pure, non mancano abitazioni simili ai Goshiwon seppur molto più patinate. Si chiamano Tiny House e sono appartamenti di una decina di metri quadrati. Quelli sponsorizzati qualche anno fa da Ikea si affittano a 70 centesimi al mese (escluse le utenze) e, almeno in teoria, consentono agli ospiti di evitare la stangata immobiliare di Tokyo. Nella patria dei capsule hotel, gli alberghi ad alveare, c’è da aspettarsi questo e altro.

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La debacle di Evergrande è stata presto seguita da un altro colosso dell’immobiliare cinese, Country Garden, che ha chiuso il primo semestre 2023 con una perdita di 48,9 miliardi di yuan. I creditori l’hanno salvata posticipando i termini del rimborso, ma lo stesso principio non si può applicare ad un’altra minaccia che incombe sull’economia cinese: il debito dei governi locali.

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In Giappone ci sono milioni di case vuote, dislocate per lo più nelle aree rurali, vendute dal governo a prezzi irrisori, mentre nelle grandi megalopoli il valore delle nuove aree residenziali continua a schizzare alle stelle.

In Corea del Sud i prezzi degli appartamenti nella capitale, Seoul, sono diminuiti di oltre il 20% lo scorso anno – il più grande calo mai registrato, più del doppio del crollo del 10% registrato nel 2008 durante la crisi finanziaria globale –  tanto che gli economisti temono che un continuo declino possa portare ad una grave crisi economica, nazionale e forse globale.

In Cina, dove il mercato immobiliare contribuisce a circa un quarto del pil ed è stato un freno alla crescita, soprattutto da quando Pechino ha represso l’elevata dipendenza dal debito degli sviluppatori nel 2020, il Fondo Monetario Internazionale ritiene che Pechino dovrebbe fare di più per risolvere i suoi problemi immobiliari, onde evitare che la crisi del real estate possa tornare a colpire.

A Singapore, intanto, i canoni di locazioni medi sono aumentati di circa il 30% nell’ultimo anno, superando i prezzi di Hong Kong.

Il settore immobiliare, lo stesso settore che nel recente passato ha consentito all’Asia di spiccare il volo, tiene adesso in apprensione l’intero continente, mostrando segnali contraddittori e facendo emergere problemi tanto diversi, da Paese a Paese, quanto delicatissimi.

Le cause che hanno generato un simile mosaico sono molteplici: troviamo problemi internazionali e nodi locali. Certo è che gli analisti seguono con attenzione cosa sta accadendo, soprattutto in Corea del Sud e Giappone, mentre i governi della regione cercano di gettare acqua sul fuoco. Nessuno, infatti, auspica l’esplosione di una bolla.  

Il dilemma immobiliare del Giappone

Il dilemma del Giappone è a dir poco particolare. Da un lato, Tokyo deve fare i conti con le akiya, termine indicato per contrassegnare le case rimaste vuote; dall’altro assiste ad un aumento incessante della costruzione di aree residenziali. Detto altrimenti, il mercato immobiliare giapponese non è affatto in linea con la realtà demografica del Paese, in continuo ed incessante calo, con le nascite annuali scese da 1,19 milioni nel 2000 al primo minimo storico di 810.000 nel 2021.

Per quanto riguarda le case vuote, i dati più recenti del governo, dall’indagine Housing and Land del 2018, riportano circa 8,5 milioni di akiya in tutto il Paese, circa il 14% del patrimonio abitativo complessivo. Il Nomura Research Institute stima invece il loro numero a oltre 11 milioni, con la previsione che le akiya potrebbero superare il 30% di tutte le case in Giappone da qui al 2033.

Il robusto stock di nuove residenze nipponiche, invece, è il risultato di una tendenza nella costruzione di case iniziata nel primo dopoguerra e che ha visto il Paese alimentare costantemente la sua offerta di abitazioni. Secondo l’indagine sugli alloggi e il territorio del 2018, un’indagine che il Ministero degli affari interni e delle comunicazioni (MIC) conduce ogni cinque anni, il numero di abitazioni della nazione superava del 16% il numero delle famiglie.

L’indice giapponese dei prezzi degli immobili residenziali mostra un costante aumento del valore dei condomini nuovi e usati dal 2013. Anche i prezzi delle nuove case sono aumentati vertiginosamente da aprile 2020, a causa di fattori come la carenza di lavoratori qualificati e legname, insieme all’aumento dei costi dei materiali. L’indice, che misura la percentuale delle variazioni di prezzo sulla base di varie fonti di dati, mostrava come, ad aprile 2022 e in relazione al 2010, i prezzi condominiali avessero raggiunto 180,3, ovvero 1,8 volte la mediana. 

Secondo i dati del Real Estate Economic Institute, il prezzo medio di un nuovo condominio per 70 metri quadrati nel 2021 è stato di 87,57 milioni di yen nel centro di Tokyo, 64,75 milioni di yen nell’area metropolitana circostante e 59,43 milioni di yen a Osaka. In generale, la domanda di abitazioni così costose è guidata da coppie ad alto reddito, che acquistano appartamenti in cui vivere, come investimento o per ridurre il carico fiscale di successione. Di conseguenza, diventa sempre più difficile per le famiglie medie e per gli individui più giovani acquistare abitazioni anche se il patrimonio abitativo del Giappone aumenta.

Insomma, mentre nelle megalopoli i prezzi sono impazziti, nelle aree rurali le abitazioni sono vendute a prezzo di saldo. Come ha sottolineato il New York Times, il valore delle case, in Giappone, in genere diminuisce nel tempo fino ad azzerarsi, con solo il terreno a conservare il valore. Lontani da Tokyo e dai grandi centri urbani, i proprietari si sentono poco incentivati ​​a mantenere una casa che invecchia e molti acquirenti spesso cercano di demolirle.

La Corea del Sud trattiene il fiato

E poi troviamo il caso, ben diverso, della Corea del Sud. A Seoul, una città di circa 10 milioni di abitanti, ci sono circa 2.600 persone che vivono in strada o in rifugi di fortuna. Allo stesso tempo, con appena 166.000 appartamenti a basso reddito di proprietà del governo disponibili, altre 320.000 vivono nascoste in forme di alloggio scadenti, come i banjiha – gli alloggi semisotterranei raccontati dal film Parasite – e i jjokbang.

Dopo la crisi finanziaria asiatica del 1997 , i jjokbang (“stanze a pezzi”), ovvero abitazioni singole divise illegalmente, sono diventati l’ultimo rifugio per i nuovi indigenti. Il Los Angeles Times ha scritto che per i proprietari queste strutture rappresentano un investimento redditizio che produce un flusso di cassa costante per spese generali molto ridotte. Per piede quadrato, i jjokbang superano addirittura alcuni degli affitti più costosi di Seoul.

Eppure i prezzi delle case, in Corea, continuano a scendere.  Sono diminuiti del 2% solo a dicembre, con il più grande calo mensile dal 2003 in poi. Il crollo è stato particolarmente brutale per gli appartamenti a Seoul, dove i prezzi sono diminuiti addirittura del 24% dal loro picco nell’ottobre 2021.

Il mercato della Corea del Sud, ha evidenziato l’Economist, offre un assaggio di ciò che potrebbe aspettarsi altrove. La Bank of Korea ( bok ) ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse nell’agosto 2021, sette mesi prima della Federal Reserve e quasi un anno prima della Banca centrale europea.Il tasso di riferimento ora si trova al 3,5%, il massimo da 14 anni.

L’economia ha risentito il colpo. Il debito delle famiglie ha raggiunto il 206% del reddito disponibile nel 2021, ben al di sopra anche del 148% nella Gran Bretagna amante dei mutui. Si dà il caso, inoltre, che circa il 60% dei prestiti immobiliari sudcoreani siano a tasso variabile, a differenza dell’America, dove la maggior parte dei prestiti è a condizioni fisse. Di conseguenza, le finanze delle famiglie vengono ridotte più rapidamente quando i tassi salgono.

Questo rischio è accresciuto dal bizzarro sistema di affitto del paese, noto come jeonse . Molti inquilini pagano ingenti somme forfettarie ai proprietari, spesso il 60-80% del valore di un immobile, che vengono restituite dopo due anni. Nel frattempo il proprietario può investire il denaro come desidera. Con rischi per tutti. 

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L’allarme del nuovo coronavirus spaventa anche gli Stati Uniti. L’emergenza, nonostante i primi di pazienti contagiati registrati nel Paese, non riguarda tanto l’ambito sanitario, quanto quello economico. Scendendo nel dettaglio, la diffusione del Covid-19 in Cina potrebbe avere gravi ripercussioni sul mercato immobiliare americano, fino al rischio remoto di provocarne il crollo.

Il motivo è semplice: i clienti cinesi, tra i più attivi nel sostenere il Real Estate Usa, in parte perché impauriti dal virus e in parte perché limitati dalle draconiane misure prese da Pechino, potrebbero ritirarsi dal suddetto mercato immobiliare. Uno scenario ipotetico del genere comporterebbe l’indebolimento della domanda nonché un pericoloso arresto del motore economico statunitense. Una grana che danneggerebbe anche Donald Trump a pochi mesi dalle elezioni presidenziali, previste per il prossimo novembre.

Coronavirus e Real Estate Usa

Innanzitutto è bene sottolineare come il mercato immobiliare americano abbia usufruito negli ultimi anni di vari fattori, su tutti il basso tasso ipotecario. Tuttavia, sottolinea Foxbusiness.com, gli effetti dell’epidemia di coronavirus in Cina avrebbero buone chance di creare un effetto domino nel settore citato grazie all’influenza esercitata dagli investitori cinesi negli Stati Uniti.

Già, perché questi soggetti detengono la chiave dei guadagni del Real Estate americano, visto che dai dati della National Association of Realtors, gli acquirenti provenienti da oltre la muraglia, nel periodo compreso da aprile 2018 a maggio 2019, hanno messo sul piatto la bellezza di 13,4 miliardi di dollari per comprare case sul suolo Usa. Molto presto il valore, che era già inferiore del 56% rispetto ai 30 miliardi registrati nella rilevazione precedente, potrebbe scendere ulteriormente.

Perché i ricchi cinesi hanno ritirato i loro investimenti? Un anno fa non c’era il coronavirus ma era in corso la guerra dei dazi tra Cina e Stati Uniti. Pechino aveva poi inasprito le normative fiscali per controllare il deflusso di liquidità dal Paese. Adesso bisogna aggiungere la spada di Damocle del Covid-19.

Evitare lo scoppio della bolla

Per analizzare meglio la situazione, Danielle Hale, economista capo di Realtor.Com, ha così spiegato quanto potrebbe accadere: “Hai meno incentivi ad acquistare beni immobili se non è chiaro se e quando visiterai la proprietà. Nel breve periodo il virus potrebbe smorzare ulteriormente le vendite, soprattutto quelle di lusso”.

Non mancano i primi casi. Un broker di Douglas Elliman Real Estate ha raccontato a MarketWatch che “c’è molta incertezza e paura. Dovevo incontrare alcuni gruppi di investitori cinesi a marzo e aprile, ma al momento non penso siano in grado di viaggiare”.

Come se non bastasse, Trump ha imposto il divieto di viaggio ai cittadini stranieri che sono stati in Cina. Calcolatrice alla mano, i cinesi rappresentano circa il 20% degli acquirenti stranieri del Real Estate Usa.

Se una flessione del settore appare quindi inevitabile, sarà tuttavia fondamentale scongiurare lo scoppio di una bolla. Gli acquirenti di case, infatti, hanno approfittato dei bassi tassi ipotecari e dei pressi di listino stabili per aumentare le vendite alla fine del 2019 ma l’inventario, già limitato, è quasi esaurito.

Sul fronte americano bisogna infine considerare anche il continuo aumento dei prezzi degli immobili. A gennaio la media di una casa in vendita è aumentato del 3,4%.

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Le costruzioni e il settore immobiliare in generale sono stati tra i grandi perdenti del decennio di crisi conosciuto dalle economie occidentali, specie in Italia dove i settori in questione generavano quote del Pil in certi occasioni oscillanti al di sopra del 15%.

A livello generale, il 2019 è stato un anno di ripresa degli investimenti nei fondi immobiliari, specie in ambito real estate, portando il mattone sul trono degli investimenti produttivi per redditività e prospettive. I 1.870 fondi operanti nel settore in Europa nel 2018 avevano già conosciuto un aumento di capitale del 10% a 650 miliardi di euro. In questo ambito, i fondi immobiliari acquisiscono importanza per le politiche di gestione professionale del processo di valorizzazione, ammodernamento o rafforzamento degli immobili.

In tal senso, risulta importante analizzare la quota di investimenti immobiliari in settori non residenziali, che nell’ultimo decennio in Italia ha sfiorato i 64 miliardi, con la previsione di un aumento dai 3,37 miliardi del 2013 agli 8,40 di quest’anno e oltre il 40% della quota assorbita dalla sola Lombardia per la presenza dominante di Milano. Il mattone, però, tira soprattutto in borsa. “La performance da inizio anno del settore immobiliare europeo quotato si aggira intorno al 12%”, ha recentemente dichiarato un professionista del settore come Olivier Hertoghe, fund manager european listed real estate di Degroof Petercam am.

Un investimento in fondi immobiliari capaci di bilanciare nuovo e vecchio portafoglio, residenziale e non residenziale, aree ad alto valore per metro quadro a zone dove le prospettive edificative sono da valorizzare è dunque un vero e proprio asset d’oro in una fase di bassi rendimenti. I fondi immobiliari sfiorano come ritorno sul capitale investito diversi beni rifugio.

L’Italia si conferma ai primi posti in questa corsa. Come sottolinea Scenari Immobiliari, i fondi nazionali stanno gradualmente ampliano portafoglio, redditività, capacità di azione nel mercato, aumentando la loro presa soprattutto grazie alle “dismissioni pubbliche che, secondo le informazioni note, dovrebbero utilizzare in buona parte  lo strumento fondo. Il patrimonio immobiliare detenuto dai 450 fondi attivi nel 2018 è superiore a 66 miliardi di euro, con un incremento del 13,8 per cento in un anno. Le previsioni per il 2019 indicano un patrimonio di almeno 75 miliardi (più 12,1 per cento)”. E accanto ad autentici colossi come Generali Real Estate, il braccio immobiliare delle assicurazioni venete che maneggia asset per 26 miliardi in tutto il mondo, prolifera un plotone agguerrito di fondi di taglia minore, desiderosi di trasformare in rendimento di medio periodo patrimoni da 2-300 milioni di euro.

L’assidua ricerca di redditività da parte degli investitori ha rivitalizzato il mercato immobiliare sotto il profilo finanziario. Ora la sfida sarà trasmettere questi miglioramenti all’economia reale, separando l’acquisizione di valore di aree edificate molto spesso localizzate nelle aree più sviluppate delle grandi città dalla costruzione di nuove unità abitative e dalla prevenzione di una bolla nei settori in questione. L’aumento di redditività di un fondo titolare di un grattacielo nel quartiere di Porta Nuova a Milano, ad esempio, non avrà ricadute di lungo periodo se tale aumento non stimolerà una politica di maggiori investimenti del fondo in costruzioni, con il relativo indotto occupazionale, economico e sociale. Il rischio che il meccanismo dell’aumento di redditività dei fondi immobiliari sia solo un’operazione di natura finanziaria in una fase di rendimenti sempre più esangui in altri settori è tutt’altro che da escludere. Alla saggezza e alla capacità di gestione dei fondi, dunque, è affidato il futuro del mercato immobiliare europeo.

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