Chiamasi bolla speculativa, in economia, quella fase di mercato caratterizzata da un aumento tanto considerevole quanto ingiustificato del prezzo di uno o più beni considerati profittevoli e innovativi. Aumento, tra l’altro, provocato da una improvvisa crescita della domanda diluita in un breve lasso di tempo. Ogni bolla attraversa tre fasi: la fase di nascita, durante la quale gli esperti iniziano ad accorgersi della tendenza sopra citata, la fase di crescita, quando i prezzi salgono alle stelle, e, infine, la fase di scoppio. A quel punto il danno è fatto, e il valore dei beni – che nel frattempo è schizzato in alto – torna a rasentare il livello iniziale.

Se la causa alla base della bolla coincide con l’aumento della richiesta nei confronti di un bene – nel momento in cui si diffonde l’opinione che quel bene rappresenterà una buona occasione per trarre profitto – molto più complessi da descrivere sono gli effetti di un simile fenomeno. In generale, possiamo affermare che quando una bolla esplode ci sono pesantissime conseguenze economiche per tutti gli investitori che avevano acquistato grandi quantità del bene a prezzi maggiori. Quando può esplodere una bolla? Le risposte sono molteplici. L’esplosione avviene quando la fiducia degli investitori nei confronti del solito bene X si ridimensiona. O perché il suo prezzo è ormai elevatissimo oppure perché gli stessi investitori decidono di fare profitto su quanto acquistato.

Il pericolo di una bolla immobiliare

Ci sono vari tipi di bolle speculative, inerenti a più settori economici. La bolla immobiliare potrebbe tuttavia essere la prossima spada di Damocle che penderà sul mondo intero. Con questo termine indichiamo la bolla inerente al mercato immobiliare, relativo cioè alla compravendita di immobili. Può gonfiarsi localmente, nel caso in cui il fenomeno dovesse riguardare un singolo Stato o continente, ma può anche espandersi su scala globale. In ogni caso, una sua eventuale esplosione travolgerà quasi sicuramente l’intero mercato internazionale.

L’allarme rosso scatta quando i prezzi immobiliari raggiungono gradualmente livelli insostenibili se rapportati ai redditi medi della popolazione o ad altri parametri nazionali. I segnali di una bolla includono l’aumento dei prezzi degli immobili, certo, ma anche la presenza di squilibri economici, come un’eccessiva attività di prestito e costruzione. Scendendo nel dettaglio, quando la domande degli immobili si impenna, aumenta il loro prezzo. Diversi investitori cercheranno di acquistare gli stessi immobili a un prezzo, per poi rivenderli a un prezzo molto più alto, gonfiato dalla tendenza in corso.

In questo modo i prezzi continuano ad aumentare, fino a quando i prezzi non corrispondono più al valore reale degli immobili. È la fine dei giochi: l’intero settore (e non solo quello immobiliare) è destinato a crollare provocando effetti nefasti. Uno su tutti a titolo esemplificativo: chi ha investito in un immobile potrebbe ritrovarsi tra le mani un mutuo con un valore molto più alto di quello della casa.

Dinamiche pericolose

Uno dei Paesi da monitorare con attenzione è senza ombra di dubbio la Cina, anche se le dinamiche in atto oltre la Muraglia sembrano ora andare in tutt’altra direzione. Dopo anni di aumento incessante, come ha sottolineato il South China Morning Post, per la prima volta negli ultimi 6 anni c’è stato un calo mensile nell’indice dei prezzi delle case. Questo potrebbe significare che il settore immobiliare – cioè uno dei settori principali che ha trascinato l’economia cinese a livelli sensazionali – sta iniziando a rallentare. E che la Cina dovrebbe iniziare a puntare su nuovi stratagemmi per alimentare il suo enorme motore economico.

In definitiva, il mercato immobiliare cinese si sta raffreddando, e il problema principale ora è passato da un suo eccessivo surriscaldamento all’essere troppo freddo. I numeri non sono propriamente rosei, visto che la produzione immobiliare è diminuita dell’1,6% nel terzo trimestre, provocando un restringimento del settore delle costruzioni dell’1,8%, che si aggiunge al calo del 4,9% della crescita economica nei tre mesi terminati a settembre. In definitiva, il settore immobiliare e delle costruzioni cinesi, che insieme rappresentano 27,8 milioni di posti di lavoro, cioè il 25% della forza lavoro urbana non privata, si è contratto per la prima volta dal primo trimestre del 2020 all’inizio della pandemia di Covid.

Allarme rosso

Leggendo i dati del Real Estate Bubble Index di UBS, che ha valutato 25 città globali, assegnando un punteggio in base al loro rischio di bolle, otteniamo una sorta di mappa geografica delle bolle immobiliari. Appurato che il rischio di bolla scatta quando il punteggio supera il valore di 1.5, l’Europa ospita molte città che galleggiano sopra un rischio di bolla estremo. Francoforte (index score 2.16) è in cima alla classifica generale mondiale: i prezzi reali delle sue case sono aumentati in media del 10% all’anno dal 2016 a oggi.

Al secondo posto troviamo Toronto (2.02), seguita da Hong Kong (1.90), Monaco di Baviera (1.84), Zurigo (1.83), Vancouver (1.66), Stoccolma (1.62), Parigi (1.59) e Amsterdam (1.58). La prima città italiana è Milano, posizionata al 23esimo posto e con un indice pari a 0.37, considerato “fair-valued”. Interessante il caso Dubai, unica città nell’indice con un punteggio negativo. Qui i prezzi residenziali sono diminuiti negli ultimi sei anni e ora sono scesi di quasi il 40% rispetto ai livelli del 2014.

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