Le costruzioni e il settore immobiliare in generale sono stati tra i grandi perdenti del decennio di crisi conosciuto dalle economie occidentali, specie in Italia dove i settori in questione generavano quote del Pil in certi occasioni oscillanti al di sopra del 15%.

A livello generale, il 2019 è stato un anno di ripresa degli investimenti nei fondi immobiliari, specie in ambito real estate, portando il mattone sul trono degli investimenti produttivi per redditività e prospettive. I 1.870 fondi operanti nel settore in Europa nel 2018 avevano già conosciuto un aumento di capitale del 10% a 650 miliardi di euro. In questo ambito, i fondi immobiliari acquisiscono importanza per le politiche di gestione professionale del processo di valorizzazione, ammodernamento o rafforzamento degli immobili.

In tal senso, risulta importante analizzare la quota di investimenti immobiliari in settori non residenziali, che nell’ultimo decennio in Italia ha sfiorato i 64 miliardi, con la previsione di un aumento dai 3,37 miliardi del 2013 agli 8,40 di quest’anno e oltre il 40% della quota assorbita dalla sola Lombardia per la presenza dominante di Milano. Il mattone, però, tira soprattutto in borsa. “La performance da inizio anno del settore immobiliare europeo quotato si aggira intorno al 12%”, ha recentemente dichiarato un professionista del settore come Olivier Hertoghe, fund manager european listed real estate di Degroof Petercam am.

Un investimento in fondi immobiliari capaci di bilanciare nuovo e vecchio portafoglio, residenziale e non residenziale, aree ad alto valore per metro quadro a zone dove le prospettive edificative sono da valorizzare è dunque un vero e proprio asset d’oro in una fase di bassi rendimenti. I fondi immobiliari sfiorano come ritorno sul capitale investito diversi beni rifugio.

L’Italia si conferma ai primi posti in questa corsa. Come sottolinea Scenari Immobiliari, i fondi nazionali stanno gradualmente ampliano portafoglio, redditività, capacità di azione nel mercato, aumentando la loro presa soprattutto grazie alle “dismissioni pubbliche che, secondo le informazioni note, dovrebbero utilizzare in buona parte  lo strumento fondo. Il patrimonio immobiliare detenuto dai 450 fondi attivi nel 2018 è superiore a 66 miliardi di euro, con un incremento del 13,8 per cento in un anno. Le previsioni per il 2019 indicano un patrimonio di almeno 75 miliardi (più 12,1 per cento)”. E accanto ad autentici colossi come Generali Real Estate, il braccio immobiliare delle assicurazioni venete che maneggia asset per 26 miliardi in tutto il mondo, prolifera un plotone agguerrito di fondi di taglia minore, desiderosi di trasformare in rendimento di medio periodo patrimoni da 2-300 milioni di euro.

L’assidua ricerca di redditività da parte degli investitori ha rivitalizzato il mercato immobiliare sotto il profilo finanziario. Ora la sfida sarà trasmettere questi miglioramenti all’economia reale, separando l’acquisizione di valore di aree edificate molto spesso localizzate nelle aree più sviluppate delle grandi città dalla costruzione di nuove unità abitative e dalla prevenzione di una bolla nei settori in questione. L’aumento di redditività di un fondo titolare di un grattacielo nel quartiere di Porta Nuova a Milano, ad esempio, non avrà ricadute di lungo periodo se tale aumento non stimolerà una politica di maggiori investimenti del fondo in costruzioni, con il relativo indotto occupazionale, economico e sociale. Il rischio che il meccanismo dell’aumento di redditività dei fondi immobiliari sia solo un’operazione di natura finanziaria in una fase di rendimenti sempre più esangui in altri settori è tutt’altro che da escludere. Alla saggezza e alla capacità di gestione dei fondi, dunque, è affidato il futuro del mercato immobiliare europeo.